招商蛇口增收不增利背后:曾抢过的高价地

公司 来源:城市金融报 2022-03-01 13:25:03

2021年,招商蛇口再次交出一份利润下滑的成绩单。

2月23日晚间,招商蛇口发布2021年业绩快报。从全年业绩来看,归母净利润一反前三季度暴涨的态势,掉头直下至亏损,最终没有扭转连年利润下滑的局面。

而这背后,曾经抢过的高价地,最终还是让招商蛇口付出了真金白银的代价。

增收不增利

过去这一年,招商蛇口以增收不增利收尾。

2021年,公司实现营业总收入1606.43亿元,同比增加23.93%;利润总额228.43亿元,同比减少5.25%;归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35%。

对此,招商蛇口在快报中解释,原因之一是公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长,因此房地产业务结转收入增加,但受市场下行影响,房地产业务结转毛利率同比有所下降。

实际上,毛利率下滑几乎已经成为企业常态。据Wind数据显示,2018年-2021年中报,其毛利率分别为39.49%、34.65%、28.68%、25.80%。

在地产下行大背景下,利润收缩亦是行业层面遭遇的困境。只是,招商蛇口毛利率这一指标的下滑速度甚至超过同一段位的民营企业。

而利润的下滑,一定程度上可以归结为受到高价拿地的影响。在2020年业绩说明会上,招商蛇口董事总经理蒋铁峰提及,高价拿地一度削弱了企业的盈利。“2016、2017年招商蛇口拿了不少高价地,大部分在2020年进入结转周期”。

这一批高价地陆续入市的时间恰逢行业转入寒冬期,去化放缓、溢价难度增加压缩了企业的利润空间。除此之外,存货跌价也在加剧蚕食招商蛇口的盈利水。据财报数据显示,2018年-2020年,企业计提的存货跌价分别为9.86亿元、20.92亿元、25.3亿元、17.19亿元。

即便如此,自2020年以来,招商蛇口在土地市场仍然选择一路高歌猛进,接连拿下多幅“楼面单价地王”。其中包括2020年7月,招商蛇口以8.1万元/方米的楼面价拿下上海虹口地块;2021年2月,以92647.6元/方米楼面价竞得虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块;2022年1月,以13076元/方米楼面价拿下昆明巫家坝地块。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来,企业未来利润可能将会比2021年下跌更快。因为2021年下半年楼市转淡,市场量价齐跌,此时要消化高价地,必然会造成巨大的业绩压力。

45天担保16次

回顾招商蛇口的发展方式,可以发现企业年来坚持两条路:一条路是高价抢地冲规模,另一条路是频频担保。

在企业发布业绩快报的同一天,招商蛇口连续为旗下珠海、佛山、十堰4个项目提供担保,合计10.3406亿元。据不完全统计,自2022年以来,其已经在45天时间内为旗下16个项目公司提供了担保。

截至2月23日,招商蛇口及控股子公司的对外担保余额(不包括子公司为客户提供的销售按揭担保)已达409.34亿元,对合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元,合计470.38亿元。

对此,职业投资人朱酒分析,母公司担保是增信的,可以降低融资利率,这是大公司常用的方法。有时候项目自身的条件一般,银行也会要求母公司作保。

统计发现,在招商蛇口担保的16个企业中,不少项目自身条件确实差强人意。据最新财务数据显示,在净利润方面,其中11家企业净利润告负,最高亏损1.29亿元;11家企业营收均为0。

而此时的招商蛇口自身还在面临着高额的偿债压力。据公开数据显示,截至2月24日,招商蛇口拥有存续美元债1只,金额2.3亿美元;人民债券存续数量32只,合计401.19亿元。其中,10只人民债券将于一年内到期,总额为125.1亿元,占比1/3。

而这一数额更是高居行业前列。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为,巨额偿债压力之下还在频繁担保,招商蛇口的确会有压力。如果项目公司产品流转好,则担保不会出问题。“但关键还是在于销售端能不能每月有足够的入账”。

而通过数据可以看到压力已经开始在销售端显现。2022年1月,招商蛇口实现签约销售面积70.56万方米,同比减少27.66%;实现签约销售金额151.47亿元,同比减少38.47%。(王亚静)

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